不動産の担保価値を評価する

不動産の担保価値を評価する場合、今まではその資産価値が主に注目してきた。最終的に担保物件の処分価格で、貸付債権を保全することができるかどうかがポイントだったのだ。しかし最近では、資産価値も同様に大切だが、それに加えて収益性という点が重視している。つまり、土地そのものの価値もさることながら、そこで生み出している事業（プロジェクト）がどれくらいの収益を生み出すかという見方に立って金融機関は融資を行っており、「プロジェクト・ファイナンス」の色合いが濃くなっている。具体的に言うと、融資案件である土地活用のプランの収益性の検討が、担保価値の評価とともに重要になる。仮にそのプランの収益性が低いものであり、ほかにもっとその物件にふさわしい収益性の高いプランが考えられる場合は、融資側から情報を提供し、いっしょになって検討するケースもありえる。融資側の積極的な事業参加この融資する側からの積極的、能動的な対応をざらに１歩、あるいは２、３歩進めた１つの例が、「土地信託」の方式だ。土地信託とは、土地所有者が土地の有効利用を図り収益をあげる目的で、その土地を信託銀行に信託し、信託銀行は事業の資金、企画から建物建設、テナントの募集・賃貸、建物の維持・管理などを行い、その管理・運用の成果を信託配当(管理費などの経費、信託報酬を差し引いた額）として土地所有者に交付するものだ。そして信託が終了すると、土地が建物とともに土地所有者に返還するので、土地所有者は実質的に土地を手放すことなく、信託銀行の持つ不動産業務のノウハウを利用し、収益を安定的に長期にわたり受け取ることができるのだ。

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